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Alors que la Covid et l’inflation ont affaibli nombre de marques, 2 secteurs diamétralement opposés ont réussi, eux, à tirer leur épingle du jeu : le luxe, qui se porte mieux que jamais, et le hard discount, poursuivant son ascension à la faveur de la hausse des prix, tout en répondant aux désirs d’achats d’impulsion des consommateurs.

Le luxe, un secteur qui prospère au milieu de l’incertitude

Passé au travers de la Covid, le marché mondial du luxe semble également peu affecté par la conjoncture macroéconomique actuelle. Le secteur a retrouvé des niveaux d’activité similaires à ceux antérieurs à la crise sanitaire, avec une croissance qui tend même à s’accélérer. Alors que cette dernière s’élevait à 4 % entre 2014 et 2019, elle a progressé de 16 % en 2021 et 2022, tandis que les prévisions sont estimées entre +7 et 9 % pour la période 2022-2023 et à +6 à 8 % pour 2023-2026¹. Toujours dans leur euphorie de dépenses post-Covid, les Chinois continuent de tirer le marché, suivis par les consommateurs américains, bien que ces derniers soient plus pessimistes. Viennent ensuite l’Arabie Saoudite et les Émirats Arabes Unis puis, enfin, l’Europe. 

Les Millenials et la Gen Z, nouvelles cibles du luxe

Pour les marques, la priorité reste la même : conquérir les segments les plus aisés, qui représentent seulement 1 % du marché mais près de 10 % des ventes en valeur. Le secteur parvient également désormais à recruter dans une nouvelle catégorie de consommateurs, les Millenials et la Gen Z. Ces derniers valent aujourd’hui près de 210 milliards d’euros sur le marché, montant qui devrait doubler d’ici 2026. Non seulement les jeunes dépensent plus que leurs aînés (+15 % en moyenne), mais ils affichent un appétit de dépenses croissant (+33 % pour les Millenials, contre -12 % pour les plus âgés). Une catégorie de population qui offre donc des perspectives positives pour les marques de luxe. Pour s’en saisir, celles-ci doivent construire des offres sur mesure, tout en s’efforçant de fidéliser la Gen Z et les Millenials à moyen terme.  

Le hard discount, entre course aux bonnes affaires et achats d’impulsion

À l’autre extrême du marché, les consommateurs plébiscitent les enseignes hard discount, pour modérer la baisse de leur pouvoir d’achat. Mais au-delà des motivations rationnelles, de nombreux désirs contradictoires caractérisent la croissance dans ce secteur. Pour certains, il s’agit de céder à une impulsion en saisissant la « bonne affaire » nichée dans les rayons ; pour d’autres, l’objectif est de se faire plaisir différemment en se procurant un produit non essentiel, après avoir économisé dans son panier de courses habituel. Dans ce contexte, les enseignes comme Aldi, Netto, Action, Normal, Toujust ou encore Primark, pour ne citer que quelques exemples, gagnent du terrain.

Les acteurs historiques du discount accélèrent leur progression

Porté par le succès croissant de ses produits d’électroménagers, de jardinage ou de décoration à bas prix, Lidl vient de lancer son site de vente en ligne. Une petite révolution pour le discounter dont le budget de communication s’élève aujourd’hui à 500 millions d’euros par an, soit l’équivalent d’un Leclerc. 

Son éternel concurrent, Aldi, redouble quant à lui d’efforts pour le rattraper. Avec 3 % de parts de marché (contre 8 % pour Lidl), il compte ouvrir et agrandir 100 magasins par an pour atteindre 1 900 points de vente (contre 1 500 pour Lidl). Ces ouvertures sont prévues en particulier en Île-de-France, dans le Sud-Ouest et le Sud-Est. Un nouveau concept, concentrant 1 600 références sur 1 000 m² avec 90 % de marques propres affichées comme étant 37 % moins chères, devrait aussi lui permettre de conquérir de nouveaux clients. La France est le pays prioritaire de l’enseigne qui y investira cette année 400 à 500 millions d’euros. 

De nouvelles enseignes en plein essor

Présente depuis 10 ans dans l’Hexagone, l’enseigne néerlandaise Action, s’est hissée à la 1^re place des magasins préférés des Français, devant Mc Do, Leroy Merlin ou Décathlon.  En 2022, elle a vu ses ventes exploser de 30 %. Le dynamisme de l’activité ne se dément pas non plus chez Netto qui a vu ses ventes progresser de 8,7 % en valeur et de 2,7 % en volume en 2022. Son chiffre d’affaires, qui s’élevait à 1,3 milliards d’euros en 2022, est en hausse de 19 % en 2033. De janvier à mars, ce sont en outre 1,4 million de passages en caisse supplémentaires qui ont été enregistrées par l’enseigne, laquelle projette d’ouvrir 500 points de vente d’ici à 2027. Enfin, Toujust fait ses premiers pas sur le marché avec un 1^er magasin ouvert dans le Gard en mars 2023 et déjà une centaine d’entreprises coopérantes.

L’exception Shein

Si elle ne fait pas partie des marques discount, Shein illustre néanmoins le paradoxe du marché, avec ses produits vendus à petits prix et plébiscités par les 15-24 ans, qui font aussi leurs achats auprès des marques de luxe. 50 % de sa clientèle se situe dans cette tranche d’âge.  Présente dans 220 pays, Shein cumule les chiffres records : elle est l’application la plus téléchargée dans la catégorie shopping aux États-Unis tandis que son hashtag #Shein a enregistré 59 milliards de vues sur TikTok. En 2022, la marque a réalisé près de 23 milliards de dollars de ventes.

^{1 Étude BCGXALTAGAMMA- 2023}

Véritable temple du divertissement indoor, le nouveau concept lillois Hall U NEED a ouvert ses portes en juin 2021. Inspiré des complexes multi loisirs nord-américains, on y trouve, à l’intérieur, tout ce qu’il faut pour s’amuser : jeux d’arcades, bowling, karaoké aux décors Instagrammables, mais aussi réalité virtuelle et une aire de jeux XXL pour les tout-petits. En résumé, Hall U NEED est «The » place to be pour un moment de détente inoubliable !

Réinventer ses sorties et vivre de nouvelles expériences

Derrière l’acronyme anglais de Hall U N.E.E.D., se cache la philosophie même de l’établissement : « Now Enjoy, Eat, Drink », à savoir « maintenant, amuse-toi, mange et bois ! » Situé à 10 minutes de Lille, dans les anciennes halles de la filature de Saint-André, Hall U NEED se veut un lieu hybride où se côtoient restauration, bar, jeux interactifs et à sensation. Un immense temple dédié au divertissement sous toutes ses formes, où l’on vient vivre les loisirs à l’américaine. Avec une superficie totale de 7 000 m², l’espace peut accueillir jusqu’à 1 600 personnes. Il s’agit ainsi du 2e plus grand complexe de loisirs indoor en France.Créé par Cyril Parenna, ancien dirigeant de tour operator, il a vocation à révolutionner l’offre de loisirs en concentrant d’innombrables activités sur un seul site, pour tous les goûts et tous les âges.

Le royaume XXL du loisir et du jeu

Envie d’une soirée bowling, d’un défi aux jeux d’arcades ou bien de pousser les vocalises sur les tubes de l’été, dans l’un des 11 boxes de karaoké privatif ? En famille ou entre amis, il y a l’embarras du choix pour passer un bon moment ! L’endroit ravira autant les nostalgiques du billard et du flipper que les amateurs de sensations fortes et d’innovations technologiques. D’une salle à l’autre, le visiteur navigue entre jeux de basket, air-hockey, jeux de rédemption, avant d’être littéralement happé par l’arène de VR ou le Racing bug, un jeu où l’on affronte ses amis au volant d’une voiture miniature pilotée à distance. Le plus jeunes ne sont pas oubliés :  une aire de jeux de 600 m² leur est dédiée. Composée de 4 univers, elle comprend des labyrinthes, un espace trampolines, un parcours ninja et un espace « baby » avec des surprises à découvrir tout au long de l’exploration.

Quant à la décoration, elle aussi vaut le détour, plongeant tour à tour le visiteur entre ambiance rétro et univers futuristes. Néons au plafond, vans coupés ou télésièges servant de tables… Le design décalé invite à la déconnexion totale, pour s’adonner pleinement aux loisirs.

Une autre vision du jeu pour le grand public, mais aussi pour les entreprises !

L’accès à cet univers incroyable et ludique est gratuit. Seules les activités sont payantes, en rechargeant sa carte Hall U NEED ou en se procurant un bracelet à usage unique, donnant droit à une journée ou soirée d’activités illimitées.Conçu et imaginé pour le grand public, l’espace accueille aussi les professionnels pour des journées et soirées incentive, autour d’un karaoké ou d’une activité de réalité virtuelle, mais aussi pour des réunions de travail. Hall U NEED dispose en effet d’un espace de séminaire de 300 m², ainsi que de salles de coworking. L’idéal pour développer le teambuilding de ses équipes, autour d’une autre vision des loisirs ! 

Né en 2020, le concept de Brique House revendique fièrement les couleurs de son fief lillois. Aujourd’hui présente dans 5 villes de France, cette brasserie aussi chaleureuse que déjantée, propose à ses clients une expérience unique mêlant bières, pizzas, pâtes et ambiance colorée ! La dernière « taproom » de l’enseigne, où l’on peut savourer les créations uniques de Brique House, a ouvert à Paris cet été !

La bière craft en direct du Nord

Brique House est né de l’envie commune de Baptiste Duffossez et Joseph Timmermans, 2 hommes du Nord fiers de leur fief, de lancer ensemble un projet unique autour de la craft beer. Leur objectif : casser les codes et défier la tradition en proposant une expérience alliant bières créatives et artisanales avec des lieux complètement déjantés ! Le nom de l’enseigne provient bien sûr de l’emblème des rues de Lille, la brique. Quant à leurs « taprooms », au nombre de 5 dans l’Hexagone, elles invitent le public à découvrir une grande diversité de créations toujours plus explosives !

Un coup de « pression » qui réinvente le monde de la bière

Dans ces lieux hybrides, la bière est brassée sur place. À la carte, on trouve une dizaine de variétés de cette boisson, classiques ou expérimentales, avec, pour les accompagner, des pâtes et des pizzas. Un concept minimaliste qui mise avant tout sur la convivialité autour de la bière. Autre originalité du projet : les clients sont invités à donner leur avis et à élire la bière expérimentale qu’ils préfèrent. Celle qui recueille le plus de votes gagne le droit de devenir une référente permanente de l’enseigne et de rester 1 an sur la carte !

5 taprooms en France, entre brasserie et restaurants

3 ans à peine après l’ouverture de la 1^re taproom, le concept est rapidement devenu un succès ! Après Lille centre, la Brique House s’est aussi invitée à Saint-André Lez-Lille, Bordeaux, Villeneuve d’Ascq et, dernièrement, à Paris sur les Grands Boulevards. Depuis l’été, on y retrouve l’ambiance colorée et déjantée de l’enseigne sur près de 1 000 m².

Au total, l’entreprise affiche aujourd’hui un chiffre d’affaires de 9 millions d’euros, et compte près de 170 salariés, ainsi qu’un immense site de production dans les Hauts-de-France, et plus de 1 000 hectolitres par mois de bières houblonnées écoulés !

Parce que le monde du retail est en pleine transformation et que son avenir se décide dès aujourd’hui, Accessite lance son podcast dédié aux enjeux actuels et futurs de l’immobilier commercial. Lancé le 19 septembre dernier, Vision Retail est ainsi le nouveau rendez-vous incontournable de cette rentrée, pour tous ceux qui veulent mieux comprendre les transformations à l’œuvre dans ce secteur.

10 minutes pour comprendre le retail d’aujourd’hui et demain

Animé par Myriam Haji, responsable développement et marketing d’Accessite, Vision Retail propose, en 10 minutes, de faire le tour d’une thématique prospective ou d’actualité. Le format interview a été privilégié, en collaboration avec des experts réputés de chaque sujet. 

Ces derniers interviendront sur des réflexions stratégiques, telles que les nouveaux modèles économiques des centres commerciaux, l’innovation technologique dans l’expérience client, la future place des loisirs numériques ou encore les opportunités et défis de la transformation du retail. 

Un premier épisode avec Alexandre Séjourné, pour engager la conversation

Composée de 10 épisodes, la 1^re saison de Vision Retail a ouvert le débat avec Alexandre Séjourné, directeur général d’Accessite, autour d’un sujet d’actualité : le changement de destination des centres commerciaux ou comment ces derniers, de lieux de commerce, deviennent aujourd’hui des lieux d’expériences. 

Un sujet que ce leader de la gestion d’actifs commerciaux connait sur le bout des doigts, de par son expérience professionnelle, mais aussi pour l’avoir longuement traité en début d’année dans un Livre Blanc : « Le Centre Commercial en 2030 ».

Un rendez-vous à retrouver chaque semaine, sur toutes les plateformes de streaming

Ce nouveau podcast intéressera sans aucun doute tous les acteurs du retail soucieux de l’avenir. Il leur apportera une vision pertinente et positive, ainsi que des clés pour engager les changements qui sont à la fois nécessaires et inévitables.  

Disponibles sur les principales plates-formes de streaming audio, les épisodes de Vision Retail seront diffusés à raison d’un par semaine, jusqu’au 14 novembre prochain.

Pour comprendre comment les nouvelles tendances et innovations façonnent à la fois le paysage commercial et urbain, News Tank Cities propose, en partenariat avec Accessite et Nexity Transformation des Territoires, une matinée de réflexion autour de ces enjeux, le 12 octobre prochain. Ce rendez-vous se déroulera en présence d’Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des PME, du commerce, de l’artisanat et du tourisme, au Morning Laffitte à Paris dans le 9^e.

Au programme de la matinée :

Alexandre Séjourné, directeur général d’Accessite, introduira cette matinée pour poser les bases du débat, en rappelant les diverses mutations en cours sur nos territoires urbains et leurs impacts sur l’activité commerciale. Nourrie par les interventions d’élus, mais aussi d’experts du retail, cette discussion se poursuivra autour de deux tables-rondes pour construire une vision prospective de la ville de demain.

• Table Ronde 1 – 9h30 : la ville change, le commerce aussi… 

Qu’il s’agisse de l’essor du commerce en ligne, de l’impact des nouvelles technologies ou des besoins changeants des consommateurs, cette table-ronde dresse un tour d’horizon des tendances actuelles et des défis à venir.

Intervenants : 

• Marie Cheval, présidente-directrice générale de Carmilla
• Alexandre Séjourné, directeur général d’Accessite
• Cécile Pouzadoux, directrice de Redevco France

• Table Ronde 2 – 10h45 : de l’entrée de ville aux friches commerciales, l’aménagement commercial vecteur de transition urbaine

Cette deuxième table ronde explorera le rôle crucial que joue l’aménagement commercial dans la transformation des zones urbaines. Les intervenants discuteront de la manière dont les projets commerciaux peuvent revitaliser les quartiers, encourager la durabilité et créer des espaces innovants répondant aux besoins de tous.

Intervenants :

• Jean Luc Porcédo, directeur général pôle Nexity Transformation des Territoires
• Elizabeth Blaise, directrice générale de Mercialys
• Pascal Terrasse, directeur général adjoint du Cerema
• Séverine Longuet, directrice du conseil d’Accessite

La matinée se clôturera par un temps d’échange convivial, pour prolonger la discussion et favoriser les échanges d’expériences.

Commerce et transition urbaine : comment concevoir les nouveaux modèles ?

Au Morning Laffite, 34 rue Laffitte, 75009 Paris

Accueil à partir de 8H30

Inscription gratuite et obligatoire dans la limite des places disponibles ici

Suivre au plus près le marché du retail et les transformations actuellement à l’œuvre font partie des missions d’Accessite. Pour alimenter davantage encore sa réflexion, le leader de la gestion d’actifs commerciaux pour compte de tiers a organisé un afterwork, le 8 juin dernier. Une analyse chiffrée et tendancielle du marché de l’investissement retail, ainsi que deux tables rondes sont venues répondre à une question cruciale pour tous les acteurs de l’immobilier commercial : quels actifs commerciaux pour les investisseurs et enseignes, demain ?

État du marché, enjeux et tendances : rapide décryptage du département Conseil d’Accessite

Le marché de l’investissement immobilier

Sur le marché de l’investissement immobilier, toute typologie d’actif confondue, une baisse brutale est observée depuis 2019, avec un nouveau décrochage en 2022. Au premier trimestre 2023, la chute est même de 40 % par rapport à la même période l’an dernier, pour un montant total d’investissement de 3,4 Md€. 

S’agissant de l’immobilier commercial, l’année 2022  s’est, en revanche, clôturée sur une belle dynamique, avec 5,7 Md€ investis. Faisant de cette année l’une des 3 meilleures depuis 10 ans, avec quelques grosses opérations telles que Carré Sénart, Cours Oxygène ou encore Enox pour ne citer qu’elles. D’année en année, nous observons que les centres commerciaux portent de moins en moins le marché ; les investissements se tournant davantage vers les commerces de pied d’immeuble et plus récemment vers les retail parks, les hypermarchés et supermarchés.

Les enjeux des investisseurs

Un sondage issu d’une enquête de PWC effectué en 2022 interrogeait les grands leaders de l’investissement immobilier européen sur leurs enjeux à court et moyen/long terme. Les 3 préoccupations majeures perçues par ces acteurs sont tout d’abord les coûts de production (92 %), ensuite les disponibilités de ressources (84 %) et enfin les exigences en matière de durabilité environnementale. 

Il apparait toutefois étonnant que 55 % des investisseurs considèrent la durabilité environnementale comme un enjeu de moyen/long terme. Les règlementations actuelles vont-elles changer ce prisme ?

Les choix d’investissement dans l’immobilier commercial pourraient en effet sans doute être affectés par les réglementations suivantes dans les prochaines années :

• La zéro artificialisation nette (ZAN), issue de la loi Climat & Résilience du 22 août 2021, formule un double objectif : 1/ réduire de moitié le rythme d’artificialisation nouvelle entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie précédente et 2/ atteindre d’ici à 2050 une artificialisation nette de 0% (ZAN), c’est-à-dire au moins autant de surfaces « renaturées » que de surfaces artificialisées.
• Le décret tertiaire, institué par la loi Élan, vise la réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments tertiaires. Il invite les bailleurs et les preneurs à travailler ensemble afin de définir autant que possible conjointement dans les baux les actions qu’ils doivent mener pour respecter les objectifs fixés.
• La loi d’orientation des mobilités, avec l’obligation pour les propriétaires des bâtiments non résidentiels existants comprenant un parking de plus de 20 places, de mettre à disposition des points de recharge sur les emplacements de stationnement, avant le 1er janvier 2025.
• Enfin, la loi relative à la production d’énergies renouvelables du 10 mars 2023, avec deux volets, panneaux photovoltaïques et végétalisation des toitures. 

L’investissement dans les commerces

Les surfaces commerciales en projet subissent une baisse tendancielle depuis 2009 où elles atteignaient plus de 8 millions de m², pour atteindre 2,5 millions de m² prévus sur 2023 d’après un recensement réalisé annuellement par Procos. Ces fortes évolutions entérinent les profondes mutations du commerce à venir. En effet, l’immobilier commercial est appelé à se transformer avec de moins en moins de projets 100% commerce et davantage de restructurations/repositionnements d’actifs visant à accompagner l’évolution des modes de vie et tendances de consommation.

En termes de performances, les enseignes voient l’évolution de leur CA à périmètre constant retrouver quasiment les niveaux de 2019. Pour autant, sur le long terme, le marché reste sur une tendance baissière et 2022-2023 sont  marquées par plusieurs restructurations d’enseignes importantes, voire de fermetures pour certains réseaux.

Les tendances de consommation 

Tandis que le secteur de l’équipement de la personne représente en moyenne actuellement 30 % du CA des centres commerciaux, la seconde main fait un boom notamment dans le prêt à porter. Tout secteur d’activité confondu, la seconde main a généré 7 Md€ en France l’an dernier. Si cela ne représente « que » 4 % du CA du commerce, les prévisions laissent entrevoir une forte progression dans les 5 prochaines années, de l’ordre de 15 à 20 % par an.

Autre segment en croissance, le sport et les loisirs. Les ventes d’articles de sport dans le monde devraient encore augmenter de 30 % d’ici à 2025. Les 3 principales enseignes nationales affichent une croissance à 2 chiffres : Décathlon (+12 %), Intersport (+16 %) et Sport 2000 (+ 12 %). Sur cette verticale, l’escalade regarde vers les sommets avec déjà 200 salles et 3 M de pratiquants. Le fitness avec 5 000 salles et 6,5 M d’abonnés fait également la course en tête. Enfin, l’univers du cycle, avec 2,6 M de vélos vendus en France en 2022, affiche une croissance exponentielle de +90 % vs 2019 et compte déjà 3 000 points de vente. 

Les tendances de marché évoquées dans ce rapide décryptage mettent en évidence une hybridation du commerce d’ores et déjà en cours mais qui semble s’accélérer. Quelques exemples en témoignent : ainsi Grand Angle, rue marchande de Montreuil au cœur d’un nouvel espace public recréé en 2012. Promenade Sainte-Catherine en hypercentre de Bordeaux, de plus en plus apparentée à un véritable lieu de vie ou encore le tiers-lieu Darwin toujours à Bordeaux, aujourd’hui intégré au circuit touristique de la ville. Les concepts thématiques se multiplient également comme les halles alimentaires Biltoki ou le centre commercial WOW, à Madrid, dont les codes et le fonctionnement ciblent la Gen Z.  Ce coup d’œil synthétique sur la pluralité des actifs ouverts ces dernières années nous ramène à la question posée à nos intervenants : Quels actifs commerciaux pour les investisseurs et les enseignes demain ? 

1^re table ronde – La parole aux investisseurs

Pour évoquer  le marché de l’immobilier commercial à court et moyen terme du point de vue des investisseurs, ACCESSITE a invité 3 investisseurs, spécialisés dans les actifs commerciaux : Eric Salmon, Partner chez Baumont Real Estate Capital ; Sébastien Louzier, directeur des investissements chez AEW et Elisabeth Blaise, directrice générale déléguée chez Mercialys.  

Ce qu’ils ont dit 

• Eric Salmon, Partner au sein de BauMont Real Estate Capital : « Il est vrai que le commerce a été durement touché depuis quelques années et plus récemment par la crise sanitaire. Le paysage des actifs commerciaux a structurellement évolué et les transformations nécessaires sont source d’opportunités. Nous observons une résurgence de l’innovation et un renouvellement dans la diversité des commerçants. Cette variété est essentielle pour la santé des actifs commerciaux. » 
• Elisabeth Blaise, directrice générale déléguée de Mercialys : « Les actifs commerciaux ont beaucoup à offrir. Ils sont résilients et robustes. Ils offrent un potentiel de rendement significatif, d’autant plus que les taux de capitalisation sont remontés. Je crois fermement que les investisseurs qui comprennent le secteur et ses défis y trouveront de belles opportunités.« 
• Sébastien Louzier, directeur des investissements pour AEW : « Lorsque nous achetons un actif de commerce, nous regardons les enseignes qui s’y trouvent, si elles nous semblent attractives, solides, rentables. Les difficultés rencontrées par un certain nombre d’enseignes traditionnelles, notamment de prêt à porter, imposent de réfléchir au fait d’accueillir davantage d’activités annexes au commerce dans les centres commerciaux, mais pour autant, les intégrer, c’est prendre le risque de perdre en valeur locative ».

Ce qu’il fallait retenir :

• Résilience du secteur commercial : celui-ci a démontré une remarquable résilience face à la crise sanitaire, grâce à la diversité et à la robustesse des baux commerciaux.
• Une adaptation stratégique à plusieurs vitesses : les changements de consommation appellent l’industrie à réfléchir et à s’adapter. Une évolution qui sera cependant plus ou moins rapide et profonde en fonction des typologies d’actifs.
• Retail Bashing, une chance : pour les investisseurs qui sont prêts à voir au-delà du discours pessimiste dominant sur l’avenir des centres-commerciaux, l’immobilier commercial présente aujourd’hui de très belles opportunités. 
• Evoluer sans se précipiter : si l’évolution des centres commerciaux est en marche, l’innovation se traduit aujourd’hui par une démarche prudente de test & learn. Il ne s’agit pas de tout révolutionner mais de s’assurer que les nouveautés proposées trouvent bien leur public et portent l’offre existante.
• Transition numérique : elle est incontournable et son impact sur le commerce immobilier est déjà, et sera demain, considérable. Le commerce physique doit désormais cohabiter et interagir avec son pendant numérique. Cette hybridation dessine le futur du centre commercial.
• Développement durable : les participants ont insisté sur le fait que le commerce immobilier doit intégrer la transition environnementale. Les nouvelles constructions doivent respecter des normes écologiques strictes et les anciens bâtiments, être réhabilités pour réduire leur impact.
• Un ROI scruté de près : avec l’augmentation du coût de la dette liée à la remontée des taux d’intérêt, les investisseurs sont plus exigeants quant aux actifs qu’ils achètent pour préserver leur rentabilité. L’équilibre commercial est particulièrement surveillé, tout comme la vulnérabilité des enseignes déjà implantées. La valeur installée ne doit, quant à elle, pas être trop élevée au risque de rendre difficile le retour sur investissement.
• Les relations humaines au cœur du retail : malgré la digitalisation croissante, faire du shopping reste un acte profondément social. Ce qui est apprécié, au-delà des nouvelles enseignes, ce sont les animations, qui provoquent les échanges entre les visiteurs.

2^e table ronde – La parole aux enseignes

Trois responsables du développement d’enseignes — David Moulin, directeur développement, franchise et immobilier de Monoprix, Vincent Combet, directeur Immobilier France de Primark et Hugo Perpère, CEO & fondateur de Nikito, leader du Freestyle Indoor — ont partagé leur vision du marché et les enjeux auxquels les retailers sont confrontés, ainsi que leurs stratégies pour y faire face.

Ce qu’ils ont dit:

• David Moulin, directeur développement, franchise et immobilier de Monoprix  » La relation entre bailleur et preneur doit être davantage équilibrée. Nous avons besoin d’eux pour exploiter nos magasins et ils ont besoin de nous pour animer leurs espaces. Je milite pour un dialogue ouvert et transparent. C’est ensemble que nous trouverons des solutions pour couvrir les problématiques du retail. Notre objectif commun doit être la continuité de l’exploitation dans le temps ».
• Hugo Perpère, CEO & Fondateur de Nikito : « Je vois ce qui se passe aujourd’hui dans le retail comme une opportunité de développement de l’activité loisir indoor. Celle-ci a besoin de zones de chalandise facilement accessibles. Les centres commerciaux représentent une très bonne opportunité pour le développement de nos activités. Certes, il faudra encore faire preuve d’un peu de patience, mais le marché pousse dans ce sens. La situation a déjà beaucoup évolué ces 3 dernières années. C’est un segment où il y a de la place pour l’innovation »
• Vincent Combet, directeur immobilier France de Primark : « Nous sommes très actifs actuellement car notre groupe a décidé fin 2020 d’accélérer fortement son développement aux USA et en Europe, dont la France, après avoir constaté après le premier confinement le retour des consommateurs dans les magasins. Après une période où nous considérions qu’en dessous de 4 000 m² de surface de vente, nous ne pouvions pas implanter un magasin Primark nous avons opté pour plus de flexibilité quant à l’exigence en mètres carrés. Ceci afin d’aller sur de plus petits marchés et de pouvoir considérer toutes les opportunités disponibles, en imaginant de nouveaux formats à partir de 2 500 m². Compte tenu de l’absence de nouveaux développements, nous encourageons vivement les investisseurs propriétaires de centres commerciaux à co-construire avec nous les opportunités permettant d’accueillir nos magasins ».

Ce qu’il fallait retenir :

• Le développant de nouveaux concepts et l’exploration de nouveaux formats pour répondre aux attentes des consommateurs doivent être envisagés. Il est également crucial de s’adapter au rythme rapide de l’évolution de l’environnement commercial et d’apporter de nouvelles réponses aux changements des comportements de consommation. La prise en compte des attentes de la clientèle locale, notamment, ainsi que des spécificités du centre commercial est, à ce titre, essentielle.
• Le loisir se développe dans les centres commerciaux : la crise actuelle du commerce représente une opportunité de développement pour le secteur du loisir. Le changement de perspective des propriétaires de centres commerciaux, qui sont désormais plus ouverts à l’introduction de ce type d’activité, offre de nouvelles possibilités à cette industrie. La consolidation sur ce marché et la mise en place de grands espaces pour ces activités au sein des centres commerciaux et retail parks apparaissent ainsi comme des tendances clés.
• Les enjeux de l’inflation : il s’agit pour les enseignes deréaliser le bon dosage des CAPEX pour ne pas être trop en avance par rapport au rythme du marché. Il faut également parvenir à maintenir ses promesses dans un contexte d’exigences croissantes en matière de RSE et de réglementations. Enfin, les centres commerciaux doivent résoudre leurs problèmes de vacance qui peuvent affecter la valeur de l’actif commercial et sa fréquentation.
• Entretenir le dialogue avec les bailleurs : tous les intervenants prônent un dialogue transparent et une relation équilibrée entre eux, afin de trouver des solutions aux problèmes communs et maintenir ainsi une exploitation saine à long terme.

De l’art responsable et participatif : des collecteurs de bouchons de bouteilles plastiques ont été placés notamment dans le centre Grand Angle (près de la Mairie de Montreuil) depuis le 27 avril et des artistes du collectif M.U.R.A.L.S (Mouvement Urbain de Réappropriation Artistique Local et Social) ont créé une fresque géante de 8 mètres de long sur 2 mètres de haut, installée depuis le 3 juin sur un mur de caisses d’expédition recyclées.

En parallèle, l’association montreuilloise Amours de Bouchons qui collecte et recycle des bouchons plastiques au profit des personnes en situation d’handicap fourni également des bouchons qui ont également été intégrés à la fresque.

Depuis le 3 juin 2023, des enfants et des bénévoles du quartier sont venus remplir la fresque peinte par MURALS en collant les bouchons collectés avec l’aide des artistes : ce sera l’occasion d’un grand happening permettant à chacun(e) d’apporter sa contribution à cette fresque géante qui sera à son tour recyclée en fin d’exposition en juillet.

Une discussion éclairée sur l’avenir du commerce

Le secteur commercial subit actuellement une transformation majeure. À cet égard, Nexity a réuni autour de la table, le 5 mai dernier, 3 experts du sujet pour en débattre. Alexandre Séjourné, Directeur Général d’ACCESSITE, Thierry Cahierre, président de REDEVCO France, et Sandra Roumi, présidente déléguée et directrice de la publication Business Immo ont ainsi échangé pendant plus d’une heure sur l’avenir du centre commercial. Une conversation passionnante qui s’est appuyée sur la publication du livre blanc d’ACCESSITE intitulé « Le centre commercial en 2030 ».

Le commerce : une entité en mouvement

Depuis toujours, le commerce évolue en fonction des fluctuations de la consommation. Il est donc cohérent que cette transformation se poursuive. Il y a 15 ans, le centre commercial, tel que nous le connaissons depuis les années 70, a commencé à s’interroger sur son avenir, avec l’apparition du e-commerce. La pandémie de 2020 n’a fait qu’exacerber les difficultés rencontrées par le secteur. Pour autant, le retour massif du public dans les commerces dès leur réouverture a témoigné de sa résilience. Il n’en reste pas moins qu’il est désormais impératif que le retail, et tout particulièrement le centre commercial, se réinvente, afin de demeurer un lieu d’échanges et de valeurs. Mais les propriétaires et investisseurs sont-ils disposés à façonner cette nouvelle ère du commerce ?

Vers quelle transformation du centre-commercial ?

Dans son livre blanc, « Le centre-commercial en 2030 », ACCESSITE examine les fondations sur lesquelles ce lieu de commerce doit se réinventer :

1. La refonte de l’expérience et du parcours client
2. L’élaboration d’une gamme de services innovants
3. L’instauration de passerelles entre pratiques digitales et physiques
4. L’intégration d’activités inédites pour attirer de nouveaux publics

On compte aujourd’hui plus de 800 sites répartis en plusieurs catégories – grands centres régionaux, centres métropolitains, en périphérie de villes moyennes et en cœur de ville. Chacun possède ses atouts et ses propres défis. La transformation ne se fera donc pas de façon uniforme. Si les grands principes sont désormais connus — expérience, omnicanalité, mixité des usages, durabilité —, il faudra placer ces curseurs de manière appropriée, au cas par cas.

Comme le souligne ACCESSITE dans son livre blanc, la clé réside dans une approche centrée sur le consommateur. Les professionnels du secteur doivent se défaire d’une attitude paternaliste, qui consiste à imposer leur vision du commerce, et se concentrer sur l’étude des grandes tendances culturelles et sociétales pour s’y adapter. Le consommateur doit clairement revenir au centre du jeu.

Le Chronotope : un centre commercial évolutif

La notion de « Chronotope » se développe au sein des centres commerciaux. Celle-ci désigne un lieu qui s’adapte au fil de la journée en fonction des besoins de ses visiteurs. Les zones purement commerciales s’effacent ainsi au profit d’une mixité des usages. Des activités, autrefois dispersées dans plusieurs zones géographiques de la ville, tendent à se concentrer en un seul lieu.

C’est ainsi que nous voyons émerger dans les centres commerciaux, des salles de sport, des espaces de coworking, des activités de loisir, mais aussi des centres de soins et une offre de restauration plus premium. La Promenade Sainte-Catherine à Bordeaux, par exemple, a été conçue dans cette idée de recréer un lieu de centralité dans la ville où les gens se rassemblent pour échanger, discuter et bien sûr, faire du commerce.

Autre exemple, à Lille, où une surface de 25 000 m² a été transformée pour passer d’un site entièrement dédié au commerce à un lieu multi-usage incluant hôtellerie, coworking, loisirs et restauration. Le centre commercial se décloisonne progressivement et s’ouvre sur la ville.

Le défi de la transition écologique

L’une des variables non financières de cette transformation est la diminution de l’empreinte carbone des centres commerciaux, portée par différentes réglementations. Dans un contexte de préoccupation croissante autour de l’avenir de notre planète et de notre espèce, la nécessité de rénover les centres commerciaux et de les rendre plus durables se heurte aux contraintes économiques.

Les investisseurs doivent cependant comprendre que la valeur de leur actif commercial ne peut que se dégrader si aucune action n’est entreprise. Il est essentiel d’anticiper le fait que les consommateurs dans 10 ans ne se rendront plus dans les centres commerciaux qui n’auront pas effectué leur transition écologique. Il est crucial d’élaborer un programme de rénovation qui prenne largement en compte cette dimension. Ceux qui refuseront d’investir prendront un gros risque pour l’attractivité de leur actif.

Les vastes aires de stationnement, notamment, qui ont défini l’offre commerciale depuis 50 ans, sont appelées à évoluer. Il faut repenser la circulation autour des centres, afin de les rendre accessibles via des mobilités douces. Tout cela représente des coûts conséquents, qui doivent être anticipés et provisionnés.

De nouveaux arbitrages en matière de commercialisation à mener

De nouveaux arbitrages doivent également être effectués concernant les enseignes accueillies dans les centres commerciaux. Nous assistons à une évolution notable avec l’arrivée de nouveaux acteurs, tels que les Digital Native Vertical Brands (DNVB). Un paradoxe, alors qu’il y a une quinzaine d’années, tout le monde pensait que le e-commerce allait éclipser les enseignes physiques. Aujourd’hui, le centre commercial devient pourtant un passage obligé pour ces pure players, qui se doivent d’aller à la rencontre de leur public.

Ces marques intègrent ainsi le magasin physique dans leur stratégie de merchandising et le développement de nouvelles offres. En s’implantant provisoirement dans des centres commerciaux, ces acteurs attirent un nouveau public, plus jeune et connecté. Cette évolution nécessite cependant une révision des conditions de baux commerciaux, qui ne sont pas adaptés à ces marques qui s’implantent pour des durées plus courtes, de 3 ou 6 mois, voire 1 an.

À Bordeaux, La Promenade Sainte-Catherine cherche à leur faire une place. Un nouveau concept a d’ailleurs été créé, baptisé « Stories ». Cet espace est réservé à des marques ou à des associations locales (La Croix rouge, Emmaüs…) qui souhaitent disposer d’un ancrage physique pour présenter leur offre ou exprimer leurs idées. Ce lieu est mis à la disposition des locataires de manière agile, permettant également d’événementialiser le centre commercial : un concept gagnant-gagnant.

L’agilité des bailleurs en question

Face à ces évolutions, une meilleure agilité des bailleurs est requise. Ces mutations remettent en effet en question la notion même de valeur locative des cellules, qui était jusqu’à présent définie par le nombre de m 2 et le chiffre d’affaires réalisé, corrélé à la fréquentation du centre. Or, une part du CA des enseignes est désormais effectuée en ligne, tandis que l’autre se fait en magasin. Il y a donc nécessité à repenser le modèle de commercialisation.

Seulement, les bailleurs s’attendent à un retour sur investissement. Les activités annexes (loisir, salle de sport, coworking, centre médical…) ne peuvent pas se permettre de débourser les mêmes loyers qu’une grande enseigne nationale. La question du modèle financier demeure donc en suspens. Alain Taravella, PDG d’Altarea, a répété récemment lors d’une interview que les centres commerciaux « vont devoir apprendre à gagner moins d’argent ». Un changement du système de valeurs doit donc s’opérer.

De centre commercial à centre de vie

Le centre commercial est amené à devenir un lieu de communautés, où la valeur réside dans les personnes qui le fréquentent chaque jour. Il devra être résolument tourné vers l’avenir, responsable socialement et écologiquement. Le centre commercial lui-même deviendra une marque avec des valeurs et un positionnement fort. D’ici à 2030, on peut s’attendre à ce que la créativité soit au cœur des projets. Cela nécessitera une grande flexibilité de la part des bailleurs ; un changement considérable, qui doit être engagé sans attendre, car l’immobilier commercial se définit par son temps long.

Curieusement, le centre commercial de demain pourrait bien ressembler à ce que les Romains faisaient à l’époque de l’Empire, avec l’Agora : un lieu rassemblant les centres administratifs, de soins et de commerce. On revient donc à un concept vieux de 2000 ans : et si les Romains avaient tout compris ?

Retrouvez ici le replay de la Table Ronde

Envie d’en savoir plus sur le centre commercial de demain ? Téléchargez gratuitement notre livre blanc « Le centre commercial en 2030 ».

De Vinted à Vestiaire Collective en passant par Le Bon Coin, le marché de l’occasion explose. En 2021, 9 Français sur 10 déclaraient avoir déjà acheté un produit de seconde main, toutes catégories confondues. Une tendance qui répond à la fois aux problématiques du pouvoir d’achat et aux préoccupations environnementales, de plus en plus fortes chez les consommateurs.

Une tendance qui répond aux évolutions économiques et sociétales

Face à la flambée des prix dans les rayons, les Français recherchent de plus en plus des solutions qui leur permettent de réaliser des économies. Véritable aubaine pour soulager leur portefeuille, les produits de seconde main connaissent, dans ce contexte, un engouement sans précédent !

Cette tendance est particulièrement présente chez les jeunes générations qui n’y voient pas seulement un moyen d’acheter à moindre coût mais y trouvent aussi une réponse à leur prise de conscience environnementale. Elles sont ainsi de plus en plus soucieuses des modes de consommation responsables, s’inscrivant dans le modèle de l’économie circulaire.

Un enthousiasme de plus en plus marqué pour la mode d’occasion

Parmi les différents secteurs, la mode est l’un des premiers à profiter de cet engouement. Les vêtements se trouvent ainsi en 3 e position du classement des achats d’occasion effectués en 2020 (44 %), juste derrière les meubles (51 %) et les voitures (47 %), mais devant les livres (42 %) et les jouets (40 %). Surtout, le marché de l’habillement, des accessoires et des chaussures connaît une progression impressionnante : + 140 % entre 2019 et 2021, selon l’Observatoire Natixis Payments, lequel prévoit une croissance 25 fois supérieure au niveau attendu dans le e-commerce en 2024.

Autre chiffre significatif : 7 consommateurs sur 10 ont acheté un vêtement de seconde main en France en 2021, selon une étude de la fintech Tripartie, acteur servant de tiers de confiance dans la vente entre particuliers. Le marché mondial, lui aussi explose. La revente de vêtements, chaussures et accessoires atteint près de 121,38 milliards d’euros en 2021, soit 3 fois plus qu’en 2020. Dans ce contexte, les marketplaces décollent : Vinted a augmenté son chiffre d’affaires de 64 % en 2021 !

Les retailers généralistes, intéressés par le marché de la seconde main

En ligne, le segment de la mode d’occasion, qui représente 19 % du total des achats effectués sur le Web, a augmenté de plus de 31 % en 2021 contre 16 % pour le neuf, selon Foxintelligence. Un phénomène qui n’a bien sûr pas échappé aux retailers généralistes, de plus en plus nombreux à miser sur ce marché.

D’ici la fin 2023, Kiabi compte équiper la totalité de ses magasins français avec des espaces dédiés aux vêtements déjà portés. Quant à Décathlon, l’enseigne évolue elle aussi, proposant dans ses points de vente des corners dédiés à la seconde main ainsi qu’aux produits reconditionnés.

Le reconditionné et les meubles d’occasion, des secteurs qui décollent eux aussi !

La même dynamique gagne le marché du reconditionné. Pas moins de 3,1 millions de smartphones ont été vendus en 2021 selon le cabinet GfK, pour un chiffre d’affaires en hausse de 20 % par rapport à l’année précédente. Les ventes de téléphones reconditionnés représentent ainsi aujourd’hui 16 % du marché total de la téléphonie.

Quant aux meubles d’occasion, il s’agit de la catégorie de produits la plus plébiscitée. 1 million de ménages avaient acheté du mobilier d’occasion en 2021, tandis que 80 % des Français affirment réaliser entre 2 et 5 achats par an dans ce domaine. Toutefois, chose étonnante, aucune enseigne ne semble vouloir investir sur ce marché, à l’exception d’Ikea. La raison invoquée ? La très forte concurrence des vides greniers ou des sites spécialisés comme Le Bon Coin.

Trouver l’enseigne qui va attirer le public, qui correspond aux valeurs du centre commercial où elle est implantée et la positionner au bon endroit, mais aussi limiter la vacance, c’est le rôle de Germain, commercialisateur chez ACCESSITE depuis 4 ans. Un métier clé dans la gestion d’un actif retail, qui s’exerce à la fois dans les bureaux et sur le terrain.

Quel est le rôle d’un commercialisateur ?

Notre mission est de (re)commercialiser les cellules d’un actif retail ; centre commercial, pieds d’immeubles ou Retail Park. Nous devons donc proposer et mettre en place des solutions pour développer – sinon maintenir – la valeur des actifs qui nous sont confiés.
Nous devons sans cesse être dans l’anticipation pour prévoir un renouvellement de bail ou un remplacement d’enseigne. Cela nous oblige à être à l’écoute constante des acteurs sur le terrain, qu’ils soient en interne (directions de centre, pôle Conseil et Etudes) ou en externe (presse, réseau professionnel, fédération du commerce, rendez-vous enseignes, salons) ainsi que des nouvelles tendances qui émergent dans un contexte macro-économique en prise avec une actualité turbulente.

Intuitifs mais aussi pragmatiques, nous suivons également de nombreux indicateurs comme les dates clés des baux, les chiffres d’affaires des enseignes, les taux d’effort supportés, etc.
Mais notre rôle ne se limite pas à remplacer une enseigne par une autre. Si l’une d’entre elles rencontre des difficultés passagères, nous cherchons avec elle et bailleur des solutions pour l’aider à passer cette phase difficile. Stabiliser les actifs et pérenniser les relations avec les enseignes sont pour moi primordiaux.

Quelles compétences sont nécessaires pour exercer ce métier ?

Un commercialisateur ne travaille pas seul. Il n’est pas un expert en tout mais il doit être polyvalent et, doit maîtriser les notions de base dans de nombreux domaines : commercial, juridique, technique, asset… Ce qui suppose d’être à l’écoute de ses collègues spécialistes pour pouvoir s’appuyer sur leurs connaissances et leurs analyses. ACCESSITE réunit toutes ces compétences, ce qui permet d’avoir une vision de l’actif à 360° pour une expertise plus fine. Cet écosystème global me donne la possibilité de proposer des plans d’action moyen/long terme et de faire des préconisations ajustées à mon client-bailleur. Le commercialisateur doit être curieux et rigoureux. Aimer convaincre est aussi incontournable.

Comment choisissez-vous les nouvelles enseignes que vous recommandez ?

On s’intéresse d’abord au positionnement du centre et à son environnement. Quels commerces ou services sont attendus par la population ? Nous faisons ensuite plusieurs propositions. Nous identifions le taux d’effort acceptable pour les enseignes que nous voulons, tout en préservant les intérêts de notre client-bailleur.

Pour les franchises, nous nous adressons directement à la tête de réseau, mais nous pouvons aussi aller sur le terrain, avec notre bâton de pèlerin pour inciter un indépendant local à rejoindre le centre commercial.

De manière générale, nous cherchons à renforcer l’actif sur lequel nous intervenons en améliorant son ancrage local et en tenant compte des sites concurrents pour garder une longueur d’avance sur eux.

Pourquoi avoir choisi ce métier de commercialisateur ?

J’ai suivi un BTS management des unités commerciales, puis une licence professionnelle à la Sorbonne, avant d’intégrer une école de commerce pour apprendre le métier de développeur d’enseignes.

Ce qui m’attirait, c’était d’être impliqué dans les rouages de la stratégie d’une marque. J’avais également une appétence pour l’immobilier commercial. J’ai travaillé chez plusieurs marques, dont Phone House qui, au plus fort de son développement, ouvrait une cinquantaine de magasins par an en France avant d’être en charge des négociations permettant d’accompagner les magasins les plus en difficulté du réseau. Puis, j’ai rejoint une filiale d’Orange, où j’ai été amené, cette fois, à vendre des magasins (Droit au bail / Fonds de commerce) et ce fut très formateur pour moi.

La plupart des commercialisateurs chez ACCESSITE ont cette double expertise. C’est essentiel, car nos clients sont les bailleurs, mais les enseignes et les porteurs de projets indépendants sont aussi nos interlocuteurs. Avoir ce regard qui porte des deux côtés de l’échiquier, c’est l’assurance de bien comprendre les enjeux de chacun, leurs attentes, de les anticiper et de favoriser ou créer un dialogue qui permette de rapprocher ces 2 parties aux intérêts opposés. Ce dialogue permanent est au cœur de notre métier car c’est sur lui que repose cette relation de confiance que nous avons avec nos partenaires de business. En tant que gestionnaire, nous sommes impliqués à leur côté, à chaque étape du projet. Le succès ou l’échec d’une implantation d’enseigne à laquelle nous avons contribué est aussi le nôtre.